„Buy in May“? – Psychologische Fallstricke und reale Chancen am Wohnungsmarkt

Das Wohnklima-Barometer von bulwiengesa und Deutsche Hypo weist traditionell eine enge Korrelation mit dem ifo-Geschäftsklimaindex auf. Beide Indikatoren gelten als relevante Frühwarnsysteme für Investitionsverhalten und Preisentwicklungen. Seit Anfang 2024 jedoch zeigen sich signifikante Abweichungen zwischen den beiden Indizes. Während das ifo-Geschäftsklima auf niedrigem Niveau verharrt und die deutsche Gesamtwirtschaft tendenziell von Unsicherheit, verhaltenem Konsum und Investitionszurückhaltung geprägt ist, notiert das Wohnklima deutlich höher. Diese Auseinanderentwicklung lässt sich nicht primär durch kurzfristige konjunkturelle Impulse erklären, sondern verweist auf strukturelle Knappheitserwartungen, die zunehmend preisbildend wirken könnten.

Hintergrund ist die stark rückläufige Bautätigkeit: 2023 wurden bundesweit rund 294.000 Wohnungen fertiggestellt – 2024 sogar nur noch 252.000 Einheiten. Damit liegt die Neubautätigkeit deutlich unter dem vom BBSR (Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung) identifizierten strukturellen Bedarf von rund 320.000 Wohnungen jährlich. In Verbindung mit steigenden Baukosten, regulatorischen Unsicherheiten und Finanzierungshürden ergibt sich ein Angebotsengpass, der trotz gesamtwirtschaftlicher Schwäche die mittelfristige Ertragserwartung im Wohnsegment stabilisiert – insbesondere in nachfragestarken Teilmärkten.

Der Deutsche Immobilienaktienindex (DIMAX), der traditionell stark von börsennotierten Wohnungsbestandshaltern geprägt ist, zeigt derzeit zwar eine gewisse Stabilisierung, spiegelt jedoch das jüngst deutlich gestiegene Wohnklima nicht in vergleichbarem Maße wider. Vielmehr lässt sich eine anhaltende Marktzurückhaltung erkennen, die mit der bekannten saisonalen Börsenweisheit „Sell in May“ korrespondiert.

Diese Diskrepanz lässt sich auch behavioral-ökonomisch einordnen: Sowohl die Prospect Theory als auch der Dispositionseffekt, zentrale Konzepte der Behavioral-Finance-Theorie, liefern Erklärungsansätze dafür, weshalb eine strukturell begründbare Aufhellung der Brutto-Cashflow-Erwartungen bislang nur verhalten in der Kursentwicklung abgebildet wird. Gemäß der Prospect Theory bewerten Marktteilnehmer ihre Umwelt relativ zu einem mentalen Referenzpunkt. Nach deutlichen Kursverlusten – wie sie im Zuge des Zinsschocks zu beobachten waren – bleibt dieser Referenzpunkt oftmals negativ gefärbt. Selbst objektive Verbesserungen werden dann verzerrt wahrgenommen oder untergewichtet, ein klassischer Framing-Effekt. Der Dispositionseffekt verstärkt dies zusätzlich: Verluste werden ausgesessen, Gewinner zu früh realisiert – was den Repricing-Prozess verlangsamt. In Summe führen diese kognitiven Verzerrungen zu einer asymmetrischen Reaktion auf neue Informationen – die strukturell steigenden Brutto-Mieterträge werden somit durch die psychologische Verarbeitung vergangener Verluste überlagert.